2023년 밴쿠버 부동산 전망

오늘 영상은 2022년 밴쿠버 부동산 총 정리와 2023년 밴쿠버 부동산 전망을 조심스럽게 해보는 시간을 가질까합니다.
2023년 부동산 시장에 대한 정확한 예측은 누구도, 또한 전문가 조차도 할수 없는데요.
그러나 일반적으로 부동산 시장은 금리, 경제상황, 무엇보다도 인구 통계학적 변화 및 정부 정책, 관심 있는 부동산의 위치와 유형을 고려하는 것 또한 중요합니다.
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작년 캐나다 기준금리 아무도 이 일곱번의 인상을 예상하지 못했는데요.
2022년 캐나다 은행이 금리 인상을 작년 3월 2일 시작으로 그들은 우리에게 25 basic point을 주었다.
거기에 또 다른 하나는 50 basic point 4월 13일, 또다른 50 basic point 6월 1일,
7월 13일 100 베이시스 포인트. 9월 7일 75 basic point, 10월 26일 50 basic point, 12월 7일 50 basic point. 그래서 총 400 베이시스 포인트를 올렸고요. 지금 4.25%까지 되었습니다.
그리고, 우리는 지금 11월에서 12월까지 0.5% 하락한 인플레이션에 대해 11개월 최저치를 보고 있습니다!
6.8%에서 6.3%로 하락하는 것은 금리 인상이 곧 끝날 수 있다는 긍정적인 신호입니다!
우리는 여전히 1월 25일에 또 한차례 금리 인상을 기대하고 있지만 인플레이션이 하락함에 따라 곧 금리가 하락하기 시작할 것으로 예상할 수 있습니다.
왜냐하면 BOC는 지금 스스로를 매우 자랑스럽게 여기며 "이봐, 인플레이션이 낮아졌어, 우리의 금리 인상 계획이 완전히 작동하고 있네!"라고 말하기 때문이겠죠.

먼저 그럼 밴쿠버 부동산이 2022년에 주택 판매가 어느 정도 였는지 알아보겠는데요.
REBGV에 따르면, MLS에 28,903채 이상의 주택 판매를 등록했는데요.
이건 2021년 대비 43,999채로 34% 감소했으며 또한, 10년 평균보다 13% 감소했습니다.
판매자는 2022년에 MLS에 53,865채 이상의 주택을 등록했는데요.
이건, 2021년에 비해 14% 감소한겁니다. 지역의 10년 평균보다 3% 낮은 2022년에는 지역 전체에서 약 7,400채의 주택이 매물로 나와 있었습니다.
모기지 금리 인상과 판매 활동 둔화에 맞서, 재고 수준은 주택 가격에 대한 하향 압력을 제한한 역사적 기준에 따라 낮게 유지됩니다.
시장에서 수요와 공급의 관계를 측정하는 한 가지 방법은 판매 대 활성 목록 비율인데요.
이 비율은 한 달 동안 판매된 주택 수 대비 판매 가능한 주택 수를 측정합니다.
이는 이 비율이 일정 기간 동안 12% 아래로 떨어질 때 일반적인 시장 상황에서 공급이 수요를 따라가고 있는지 확인할 수 있는 좋은 경험 법칙을 제공합니다.
공급이 수요를 앞지르고 있으며 가격이 20%를 초과할 때 하락할 가능성이 더 높습니다.
부동산 유형별로 비율은 단독 주택의 경우 12%, 타운 하우스의 경우 20%, 콘도의 경우 22%입니다.
메트로 밴쿠버의 모든 주택 유형에 대한 MLS HPI 벤치마크 가격은 100만 14,000달러입니다. 이것은 작년에 비해 3% 하락한 것입니다. 가격은 지난 6개월 동안 약 10% 하락했습니다.

자 그럼 이제 2023년 부동산 전망에 들어가기전에 올해 새로 시행되는 부동산 정책에 관에 먼저 말씀 드릴까 하는데요.

1월 1일, 연방 정부는 향후 2년 동안 캐나다 전역에서 외국인 구매자의 구매를 금지한다고 발표했는데요.
이는 캐나다 시민권자 또는 영주권자만 부동산을 구매할 수 있음을 의미합니다.
* 지난 5년간 캐나다에 거주한 동시에 정부에서 요구하는 조건을 충족한 유학생
* 최근 4년 중 최소 3년 동안 캐나다에서 근무하고, 세금 신고를 한 외국인 근로자
* 외교관 및 국제기구 회원
* 난민을 포함한 임시 거주 자격을 가진 외국인 등은 매입 금지 대상에서 제외 됩니다.

두 번째 BC는 이제 재판매 주택에 대한 구매자 취소 기간이 생겼는데요.
즉, 구매자는 제안이 수락된 후 영업일 기준 3일 이내에 구매를 취소할 수 있습니다.
그러나 100만 달러당 2500달러에 해당하는 구매 가격의 0.25%를 벌금으로 내야 합니다.
한편 이번 조치는 단독 주택, 타운홈, 콘도에 적용되지만 경매나 리스 토지의 주택에는 해당되지 않습니다.

3번 플리핑 방지세는 구매 후 12개월 이내에 주택을 판매하는 모든 주택 소유자가 플리핑으로 간주되며 수익은 사업 소득으로 과세되며 그러나 이혼 및 사망과 같은 일에 관해서는 면제가 됩니다.

4번째는 BC주의 투기세 및 공실세 확대이며 밴쿠버에서는 추가로 3%의 빈 주택 세금이 부과됩니다.
이것은 더 많은 지역으로 확장되었으며 이제 Squamish, Lions를 포함합니다.

5번째는 최근에 BC주정부가 주택 개발 허가를 간소화할 계획을 밝혔는데요. 주정부의 주택 공급을 늘리겠다는 의지겠죠.
최장 2년까지 걸릴수 있는 승인 과정을 수 개월 수준으로 단축하겟다고 밝힌건데요.
데이비드 이비 주수상에 따르면 승인 절차에는 수도 면허, 하수도 승인, 도로 재구획, 오염 부지 처리등을 포함, 단일 신청 프로세스를 통해 주택 허가 처리에 승인 결정을 신속하게 이룬다는 방침입니다.

다음은 대부분 부동산 업체들은 2023년 시장을 어떻게 전망하고 있는지 알아보겠습니다.

"센트럴1의 부동산 전망에 따르면 BC주 주택 가격은 2023년 상반기까지 추가 하락한 뒤 모기지 금리 완화와 이민 인구 유입으로 연 중반부터는 안정화 될것이라는 전망입니다."

Re/Max Canada는 2023년 주택 전망에서 주택 총 가격이 올해 3.3% 하락할 것으로 예상되는 반면
Royal LePage의 연례 조사에서는 가격 하락이 단 1%에 불과할 것으로 예상했습니다.

"반면, CMHC는 캐나다 주택 가격은 경제 및 소득 여건 회복으로 수요가 증가하고 모기지 금리가 정상화되기 시작하면서 2023년 하반기에 상승세를 재개할 것입니다.”

큰 은행들은 지금 우리가 2023년 중반까지 주택 가격이 바닥을 칠 것이라고 예측하고 있으며, 은행들은 연말까지 금리를 낮추는 것에 대해 이야기하고 있습니다.
하지만 금리가 2%로 다시 내려가는 것은 힘들고요. 아마도 4% 금리가 새로운 표준이 될 것같다고 합니다.
그렇긴 하지만, 가격이 올해 중반까지 바닥을 친다고 너무 흥분하지 마세요. 가격이 그렇게 많이 떨어지지는 않을 것같습니다. 크게 3가지로 그 원인을 말씀드릴까 합니다.

1) 공급 부족과 이민자수의 급증

가격이 실질적으로 하락하려면 공급이 수요를 초과해야 하는데 판매자들이 아직도 시장으로 내놓는걸 미루고 있는중입니다.
또한, 캐나다 연방 이민부가 올해 2023년부터 2025년까지 앞으로 3년간 매해 약 50만 명의 이민자를 추가 수용할 계획이라는데요.
이 50만 명에서 10만명 정도가 BC 주로 오는데요. 적은 공급과 넘쳐 나는 수요로 2030년까지 추가로 57만 채의 새로운 주거 공간이 필요하다고 합니다.

2) 새로운 부동산 정책 오히려 공급 부족을 더 가중

주정부가 발표한 연령 조건 해제, 스트라타 임대 제한 해제 등의 조치가 집을 구하는 임차인들에게 반가운 소식입니다.
사람들에게 더 많은 임대 부동산을 제공함으로써 임대료를 낮추려고 하는 것이니까요.
그러나, 월래 팔려고 계획했던 주택 소유자들이 이제 이걸 렌트로 돌리면, 콘도나 타운홈 판매에 공급 부족에 더욱 가중 될수 있다고 봅니다.
또한 이 조건은 오히려 거주를 목적으로 집을 사는 매수자와 투자 목적인 투자자들이 주택 구매에 대한 과도한 경쟁을 불러올수 있습니다.

3) 지역에 따라 가격하락의 차이

지난 팬더믹 기간동안 많은 수요가 밴쿠버 지역에서 프래이저 밸리, 칠리왁, 아보스포드, 미션 쪽으로 이주 했는데요.
영원히 집에서 일해야 하기 때문에 계곡이 있는 거대한 집을 구했는데 고용주가 직장으로 돌아오라 하니 2시간 30분의 통근을 견뎌야 되나요.
그래서 결국 회사 근처로 이사가기로 결정하는 사람들이 늘고 있어요.
모든 빅 테크 기업들이 아마존, 마이크로 소프트, 애플 등 다운타운에 몰려있고, 그리고 더 많은 회사가 문을 열고 있다고 생각합니다.
다운타운을 포함해, 버나비, 놀스 밴쿠버, 리치몬드 등은 가격이 많이 떨어지지도 않았고, 앞으로도 그럴거라고 봅니다.

 주택 매수 적기는 언제인가?

거주 목적으로 주택을 구매하는 것이라면 시기와 관계없이 마음에 드는 매물을 발견하면 바로 구매할 것을 추천해 드릴까 합니다.
한번 기회는 다시 오지 않을수 있기에 현재 경쟁이 덜한 시장이기 때문에 중요한 결정을 하기에 시간적 여유가 있는편 이잖아요.
다만 자신의 자금 조달 능력 등 살핀뒤 마음에 드는 집이 있다면, 자신의 재무 정보를 기반으로 이자, 원리금 상환 능력, 자금 마련 등에 관련한 계획을 세우는 것은 물론 재산세등 추가 지출 비용을 가늠해야 됩니다.
특히 집을 구매할수 있는 능력에 맞는 건전한 대출인지 판단하고 추가적인 금리 인상이나 추가 재정적인 상황이 발생했을때 이를 대처하고 감당할수 있는지를 고려해야 합니다.